Ситуация с малоэтажкой – один из основных показателей, по которым федеральный центр оценивает состоятельность и потенциал органа госвласти территории.
Если верить этому прозвучавшему на прошлой неделе признанию, то столичное мнение о руководителях нашего края должно быть крайне скептическим. Еще бы, на фоне устойчивого роста в целом по России и практически у всех наших соседей в Красноярском крае они никак не хотят расти. Если доля ИЖС к общему объему ввода жилья в регионе составляет 22%, а по стране превысила 51%, как ответить на вопрос, насколько в количественном отношении наша власть работает хуже среднероссийской?
Изучению ситуации, попытке понять, почему у нас так плохо с индивидуальным жилищным строительством, был посвящен ряд представительных «круглых столов», первый из которых состоялся 8 ноября в Сибирском федеральном университете. До конца года намечается еще несколько – по инновационным технологиям, инженерным проблемам, кадровым вопросам и, возможно, обеспечению поселков социальными объектами. Пока же обсуждали общее положение с развитием малоэтажки.
Бумагой сыт не будешь
Похоже, единственное весомое достижение региональной власти – это оснащение Красноярья градостроительной документацией. По крайней мере, так утверждают чиновники. Еще бы, за пять лет на эти цели только из краевого бюджета было потрачено более полумиллиарда рублей.
– Сейчас Красноярский край по схемам территориального планирования, генеральным планам городских округов и поселений обеспечен актуализированной документацией в объеме 100%, – сообщил главный архитектор региона Константин Шумов и сразу же уточнил: – Но по генпланам и схемам терпланирования жилищное строительство не осуществляется. А процент наличия проектов планировок даже в территориях, где ИЖС востребовано, очень низок.
На решение этой проблемы в ближайшие годы будет выделено еще полмиллиарда рублей, которые направят в виде субсидий муниципальным образованиям для подготовки проектов планировок и межевания. То есть на «бумажную» деятельность выделяются гигантские средства, на-гора выдаются огромные массивы информации. Но, похоже, этим активность чиновников и ограничивается.
Конечно, наличие всех необходимых документов упростит и ускорит процесс формирования и выделения застройщикам земельных участков с нынешних полутора-двух лет до более приемлемого срока. Идеальной в этом плане является Белгородская область, где предоставление земельного участка индивидуальному застройщику ограничено тремя неделями с момента подачи заявки (в десятки раз быстрее, чем у нас). Но там организован весьма технологичный конвейер оформления этого процесса. С серьезными санкциями чиновникам любого уровня за всякое нарушение и личным контролем губернатора. Что и обеспечивает эффективность процедуры.
Наши же руководители края будто надеются, что все образуется и устаканится без их деятельного личного участия. Увы, не получится. Архитекторы и проектировщики дисциплинированно разработают нужные планы и проекты, аппарат может скопировать документооборот успешных в малоэтажке субъектов федерации и внедрить его в нашем крае. Но для того чтобы все это заработало, надо ломать пассивность и коррупционные интересы чиновников, решать вопросы с землей, инфраструктурой, доступными кредитными ресурсами, разбираться с экономическими интересами участников процесса.
Реализовать же все это может только обладающий соответствующими полномочиями глава региона. Вдобавок имеющий необходимую волю и умение воплотить начинания в практику – как Савченко в Белгородчине или Тулеев в соседнем Кузбассе. Именно поэтому ситуация с малоэтажкой рассматривается в Москве как главный оселок компетентности губернаторов, критерий соответствия занимаемым постам.
Пока наш край в этом плане – один из худших регионов. «Бумаги» на-гора в крае выдается много. Но практических, позитивных результатов почти нет. Более того, объемы ввода малоэтажки постоянно снижаются.
Одинокие бойцы
Это фирмы или граждане, которые, несмотря ни на что, продолжают возводить семейное жилье.
– Они покупают землю там, где получится. Строят то, что смогут, – так оценил ситуацию председатель правления краевого представительства Союза архитекторов России Борис Шаталов.
– Культуры ИЖС не существует, – признал гендиректор «Новалэнда» Андрей Тимошенко, – Все начинаешь с нуля. Нет производств, которые реально заточены под малоэтажку, все проблемы решаются в частном порядке. Нет технологий и персонала, который был бы достаточным образом обучен. Если хотя бы институты подключатся и разработают экономичные варианты сблокированных домов, это позволит серьезно снизить стоимость квадратного метра.
– Мы начали с того, что рассмотрели все проекты, их опубликовано более трех тысяч, но не нашли ничего, что подошло нам для реализации, – согласен с коллегой руководитель фирмы «Зодчий» Владимир Шабунин. – Силами лучших специалистов переработали то, что имеется, сделали порядка 15-20 новых проектов, согласовали их с инвесторами и запустили в производство. Цены установили на минимальном уровне, но по первой очереди дохода не было, потому что пришлось строить инфраструктуру, обошедшуюся в треть всех затрат. 11 км дорог, 17 трансформаторных подстанций и так далее. Уже третий год решаем проблему электроснабжения поселка. Но для того чтобы получить техусловия, нам предлагают реконструировать чуть ли не половину электросетей Красноярска. Я всю жизнь занимаюсь строительством. По сравнению с застройкой в черте города при реализации ИЖС возникает на порядок больше проблем. И если не будет создана полномочная структура, которая будет их решать, мы никуда не двинемся. Надо начинать с плана перспективного развития и далее поэтапно решать все вопросы. Но самое первое – это координация действий, которая сейчас не чувствуется. Нужен кто-то, кто бы этим занимался в городе и крае, имея необходимые возможности для решения возникающих проблем. Будет такая координация – инвестиции найдутся.
О главном
В этом участники конференции все же во мнениях разошлись.
– Основная проблема – это неподготовленность земельных участков к застройке, – считает начальник отдела регионального строительного министерства Олег Животов. – Поэтому правительство края активно помогает в обеспечении инфраструктурой. Кроме того, решается вопрос по сокращению сроков регистрации ИЖС.
Насчет активной помощи от властей с инфраструктурой поспорим. Реально централизованные капвложения на порядок меньше, чем в гораздо более бедной, нежели Красноярье, Белгородчине. Они, по меткому замечанию Б. Шаталова, сравнимы со стоимостью 70 средних квартир, что в масштабах края «вообще ни о чем». Сокращение же сроков регистрации ИЖС, безусловно, улучшит статистику с вводом малоэтажки в крае. Но больше его от подобной эквилибристики с цифрами не будет.
– Главная проблема – доступность земли для застройщика, а в конечном итоге и потребителя, – уверен К. Шумов. – Основная причина слабого развития малоэтажки – плохая макроэкономическая ситуация у потенциальных потребителей. Ведь большая часть населения не готова жить в долг по тем условиям, которые предлагаются сегодня.
Вот с этим утверждением вполне можно согласиться. Исследованию ситуации на рынке ИЖС была посвящена статья «Кома красноярской малоэтажки» с участием Заслуженного архитектора России В. Шадрина (№ 411). Основной вывод – без максимального снижения стоимости прорыва здесь не будет. Ибо те, кто мог приобрести коттеджи на свои деньги, это сделали. На очереди так называемый средний класс с семейным доходом порядка 50 тысяч рублей в месяц, не имеющий возможности обслуживать ипотеку с платежами более полутораста тыс. руб. в год. При четвертьвековой рассрочке «потолком» для таких граждан является приобретение дома за 3,5 млн. руб., но если кредитная ставка будет составлять не более 2% (что в полтора раза выше, чем в Дании). При существующей же ставке эти семьи не в состоянии приобрести даже достаточно скромный домик ценой в полтора миллиона рублей. Ибо, как нетрудно убедиться, в этом случае весь располагаемый на цели ипотеки доход будет уходить в обслуживание долга без всякой надежды его погасить при существующих граничных условиях.
– Вся история послевоенного развития европейских стран связана с кредитованием, – справедливо отметил Б. Шаталов. – И потому без снижения ставок ипотеки до тех уровней, которые были в Северной Америке и Европе, а это максимум 3-4% годовых, уровня обеспеченности жильем этих стран нам никогда не достигнуть.
Понятно, что кредитно-финансовая политика – прерогатива федерального центра, и на региональном уровне здесь особо не разбежишься. Зато у местных властей масса возможностей по снижению стоимости жилья. От бесплатного предоставления земли – при условии строительства на ней дома в срок не более чем 3-5 лет, до упрощения всех бюрократических процедур, уменьшения размера взимаемых с граждан пошлин и платежей, упрощения жизни застройщикам, что приведет к падению издержек и конечных цен у них. То есть такие же меры, которые в этом году обеспечили успех развитию малоэтажки в таких столь разных регионах, как Амурская и Мурманская области, Краснодар и Якутия, не говоря уже о наших соседях по СФО – Новосибирске, Кемерово, Омске, Томске, Иркутске…
Исходя из того, что по ситуации с малоэтажкой Москва ныне оценивает уровень квалификации и состоятельности губернаторов, там тоже склоняются к последнему варианту. И это дает шансы на реанимацию ИЖС в нашем регионе. Потому как появилась надежда, что нынешние власти, чувствуя, как под ними шатаются кресла, все же начнут хоть что-нибудь делать. Намеченный в этом году цикл «круглых столов» по индивидуальному жилищному строительству – хороший признак. Только бы все, как у нас водится, вновь не ограничилось новыми кубометрами бумаг и «говорильней».
«Один из парадоксов в том, что при наличии огромных территорий у нас нет обустроенной инфраструктурно земли»
Константин Шумов
«Застройщики, которые занимаются малоэтажным строительством, просто герои»
Борис Шаталов
«Самое первое – это координация действий, которая сейчас не чувствуется. Нужен кто-то, кто бы этим занимался в городе и крае. Будет такая координация – инвестиции найдутся»
Владимир Шабунин
Строитель