2010-й эксперты называют годом малоэтажного строительства. Так ли это на самом деле?
В прошлом году произошло значительное снижение объемов капитального строительства. Сдали жилья на 20% меньше планируемого. Причем основная масса строительных работ велась на незавершенных объектах, и достраивать в этом году, по большому счету, нечего. Огромное количество объектов из-за недостатка финансирования пришлось заморозить. Произошел обвал системы инвестирования, банки заняли выжидательную позицию, продажи упали до критического уровня, и поток средств от покупателей жилья на стадии строительства практически иссяк. Перед многими застройщиками сегодня стоит очень серьезная задача – пересмотреть подходы к работе и выйти на радикально новый уровень, позволяющий повысить рентабельность бизнеса.
Эксперты уверены, что переориентация на строительство малоэтажного жилья эконом-класса для многих компаний из сегмента малого бизнеса станет спасательным кругом. Спрос на недорогие дома с небольшим участком земли, построенные по современным и энергосберегающим технологиям, во время кризиса резко возрос и будет расти дальше. Однако успех малоэтажного строительства зависит от конструктивных и согласованных действий всех участников – бизнеса, исполнительной и законодательной власти. И сегодня ситуация складывается далеко не в пользу застройщиков.
Чиновники постоянно твердят, что малоэтажное строительство – это приоритетное направление, правительство делает яркие заявления, и в то же время власти не могут сделать элементарного – привести в порядок законодательную базу, волевым решением определить конкретно, кто за что отвечает, предпочитая всю ответственность за свои слова взвалить на бизнес. Конечно, несправедливо было бы сказать, что государство бездействует.
В Красноярском крае уже приступили к осуществлению территориального планирования. С 2006 года выделяются средства на проектирование генеральных планов населенных пунктов для планомерного продвижения территорий на перспективу до 20 лет. Наряду с краевой программой территориального планирования региона в 2009 году принята программа, в рамках которой дополнительное количество муниципальных образований получили субсидии из краевого бюджета на территориальное планирование. За последние два года между сельскими муниципалитетами было распределено около 760 миллионов рублей на проектирование и строительство инженерной инфраструктуры. Много это или мало, учитывая, что за пределами Красноярска в лучшем случае только один дом из семи обеспечен коммуникациями?
В схему территориального планирования Красноярской агломерации входит ряд таких муниципальных образований, как Березовский, Емельяновский, Сухобузимский, Манский районы, Дивногорск, Сосновоборск и Красноярск. В рамках схем районов определяются площадки, перспективные для развития малоэтажного строительства. Но до комплексного проведения землеустроительных работ, создания документации, которая позволит формировать и предоставлять земельные участки на законных основаниях, дело еще не дошло. Для этого из муниципальных бюджетов должны выделяться средства, но всем известно, что муниципальные бюджеты и так трещат по швам, по большей части носят дотационный характер.
Еще один серьезный вопрос: что именно строить? Очевидно: чтобы жилье получалось относительно дешевым, нужно поставить его строительство на конвейер. А значит, нужны типовые проекты, представляющие собой выверенный с точки зрения соотношения цена/качество набор технологий. В том же 2006 году произошел всплеск интереса властей к этой теме. Говорили даже про финансирование. Однако до сих пор не только не выделены средства, но и не определен заказчик и исполнитель этой работы, не составлено внятное техническое задание. «Красноярскгражданпроектом» на общественных началах по устной просьбе министра строительства и архитектуры края был разработан каталог проектов, но, по оценке Заслуженного архитектора России Владимира Шадрина, большинство из них не отвечают поставленным задачам.
Тем не менее в окрестностях Красноярска строительство коттеджных поселков все же ведется. Первопроходцам, как известно, всегда нелегко. К примеру, даже если стройплощадка расположена в непосредственной близости от городской черты, наличие, вернее, отсутствие инженерной и социальной инфраструктуры каждый раз становится большой проблемой. Государство не заботится ни о дорогах, ни о водопроводе для малоэтажки, не выделяет средства на строительство в поселках школ и детских садов.
Еще одна беда и головная боль застройщика – плата за подключение к сетям. При работе в рыночных условиях каждый поставщик товаров или услуг обрадовался бы появлению новых потребителей. Но особенность нашей энергетики такова, что одна голова отвечает за выработку, вторая – за транспортировку, а третья – за сбыт. В итоге на взаимодействие с неповоротливым монстром-монополистом требуется уйма времени, а положение на рынке позволяет ему заламывать запредельные цены. Все это застройщику приходится решать за свой счет, он включает дополнительные расходы в стоимость квадратного метра, и поэтому любая идея о строительстве жилья экономкласса сводится к появлению на рынке очередного продукта для богатых.
Получается, что к спасательному кругу, о котором мы говорили, привязан толстый бюрократический канат с огромным булыжником естественных монополий. Если посмотреть на ситуацию в целом, то положение с малоэтажным строительством можно назвать патовым, и как выйти из него, пока не знает никто.
Александр ГОРНОСТАЕВ, генеральный директор ООО «ИНКОМСосны»:
– К сожалению, край пока не готов развивать малоэтажное строительство. Застройщики на каждом шагу сталкиваются с трудностями. Это несовершенство строительного законодательства, проблемы инженерного обеспечения объектов. В идеале застройщик должен прийти на готовую площадку и построить малоэтажный жилой комплекс. Но мы вынуждены заниматься такими работами, как строительство коллектора и сооружение противопожарного пруда. Это огромная нагрузка, которая, соответственно, перекладывается на стоимость квадратного метра жилья. Администрация Красноярска хоть как-то заинтересована в развитии малоэтажного строительства, но от краевых властей поддержки пока не видим. Непонятно, кто в новых поселках будет строить школы и детские сады. Нам говорят, что строить должен застройщик, привлечь дополнительные средства, но это неправильный подход, от которого в конечном итоге страдают потребители.
Вадим ПИРОГОВ, руководитель управления архитектуры администрации Красноярска:
– Говорить о развитии малоэтажного строительства в Красноярске сложно. Городская территория достаточно дорогая, да и не хотелось бы город превращать в деревню, хотя я не исключаю, что в городской черте возможно размещение небольших территорий с малоэтажным строительством. К этому вопросу нужно подходить комплексно. Это касается не только выделения земельных участков и создания инженерных коммуникаций, но и проектирования, строительства, внешнего вида самих домов. В городе есть такие площадки, в частности, это районы «Славянский», Николаевка, где возможно подвести коммуникации. Гораздо труднее обстоит дело с районом Кузнецовского плато, где еще в советские времена планировалось создание малоэтажного поселка, но до сих пор не создана инфраструктура – не подведены вода, электричество, тепло, нет транспортной сети, нет даже проекта на инфраструктуру.
Наталья ТИМОШЕНКО, коммерческий директор ООО «Новалэнд»:
– Компенсировать за счет покупателей затраты на строительство сетей и дорог неправильно. Люди готовы оплачивать строительство собственного дома в пределах 30 тысяч рублей за квадратный метр (2,5-3 млн. за дом), а строители строить с небольшой рентабельностью. Спрос на доступное загородное жилье в крае огромный, однако сегодня в таком ценовом сегменте реальных предложений практически нет. Без поддержки малоэтажного строительства из бюджетов разных уровней оно перестает быть эффективным и доступным.
Сергей МОЛТЯНСКИЙ, генеральный директор строительного предприятия «КодаТЕК»:
– Радует, что в крае приступили к разработке градостроительных планов территорий. Анонсировано несколько пригородных проектов. «Сосны» и «Новолэнд» уже не единственные в своем роде. Сегодня застройщики активизировались. Но новые проекты застройки, как, впрочем, и уже существующие, тормозит дефицит свободных мощностей для подключения. Строить загородный поселок без инфраструктуры бессмысленно. Когда вопросы планового развития сетей будут наконец решаться на уровне муниципалитетов, думаю, ждать не стоит. Существуют автономные системы жизнеобеспечения, которые оправдали себя во многих регионах России, тем более в мире. Не надо бояться, что коммуналка при таких системах будет слишком дорогой. Подача, учет и расход ресурсов может жестко контролироваться любым хозяином.
Строитель