Индивидуальное жилищное строительство в регионе деградирует ускоряющимися темпами. Главная причина – качество управления этим сектором на краевом и местном уровнях.
На проблемы и сложности федерального значения ссылаться не приходится. Они общие для всех регионов. И в абсолютно равных с нами условиях соседи добиваются впечатляющих результатов. В этом году Иркутская область увеличила ИЖС на пятую часть, Кемеровская – на четверть, Омская – на треть. У нас же – 10-процентное падение. Причем в ситуации, когда объемы малоэтажного строительства в крае и без того в полтора раза меньше, чем у новосибирцев, на три четверти – чем у омичей, и в 2,5 раза (!) ниже, чем в Кемерово. Уточним, все эти области значительно уступают нам как по населению и территории, так и практически по всем финансово-хозяйственным показателям. Но семейное жилье, в отличие от Красноярья, у них строится, как по всей стране.
По итогам семи месяцев доля ИЖС в общем объеме жилищного строительства России уже превысила 51%. Ввод малоэтажки по Федерации практически компенсировал существующее отставание по строительству многоэтажного жилья. У нас же валится и то, и другое. Причем ИЖС сокращается более стремительными темпами. А по доле малоэтажки в жилищном строительстве, упавшей до четверти от общих объемов, наш край стал одним из худших в стране. Казалось бы, дальше катиться некуда. Ан нет. По мнению экспертов, ситуация будет только ухудшаться.
Вопрос о земле
Как считает Заслуженный архитектор России, академик МАРЭ Владимир Шадрин, человек, отдавший градостроительству более полувека, основная проблема ИЖС кроется в слабой госполитике в вопросах организации и поддержки этого сектора.
– Первичным является создание инструментов снижения стоимости строительства современного семейного жилья, – уверен директор «Красноярскагропроекта». – Причем начинать надо с земли, которую под обязательства в определенный срок возвести дом необходимо предоставлять бесплатно. Торги на аренду под застройку надо устраивать по принципу: кто построит более экономичное жилье при обязательном условии его необходимого качества, тот и выигрывает. Льготное предоставление земельных участков – непременное условие успешного развития ИЖС.
Отметим, что значительная часть территорий вокруг Красноярска либо уже раскуплена в частную собственность, либо используется по сельхозназначению. Такая же ситуация в других регионах. Но тамошние власти отработали технологии перевода сельхозучастков под жилищное строительство и механизмы работы с земельными «баронами», позволяющие минимизировать расходы по вхождению в малоэтажку. Наши же этими вопросами практически не занимаются.
Если и находится участок под ИЖС, то он выставляется со всеми возможными обременениями – гигантских размеров, со столь же огромной платой за аренду, вдобавок без подведенных инженерных сетей. Наглядный пример – все откладывающийся аукцион по земле в районе плодово-ягодной станции со стартовой ценой полмиллиарда рублей. Потому абсолютно разные регионы – от приполярных Якутии и Мурманска до нечерноземных Ивановской и Новгородской областей – растут по ИЖС с мультипликатором в 1,5-1,7 раза, а мы свалились в падение.
– Следующая по важности причина провала малоэтажки, – считает Владимир Шадрин, – это неспособность государства финансировать строительство инженерной инфраструктуры и социальных объектов. Первое упало на инвесторов и чрезмерно увеличило стоимость объектов, второе вообще провисло. Хотя законодательно закреплено, что инвестор возводит жилье, а государство обязано обеспечить его инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.
У нас в крае был только один прецедент серьезного участия госсредств в обеспечении коттеджного поселка инженерными сетями и социалкой, да и тот не доведен до конца. Потому проект «Новалэнда» постепенно переходит в стадию долгостроя, а перспективы появления там детсадов, школы и других соцобъектов чем дальше, тем туманнее. Кроме того, этот случай является примером отсутствия обоснованного подхода к выбору участков для малоэтажной застройки, так как эта территория характеризуется сложными инженерно-геодезическими условиями, что требует возведения солидных фундаментов и изначально поднимает стоимость строительства на 20-30%.
Вопрос о деньгах
И это очень важная проблема. Те слои населения, которые могли решить жилищные проблемы за счет своих средств, давно это сделали. Дальнейшее расширение как многоэтажного строительства, так ИЖС возможно только за счет ипотеки. Мечта нашего правительства – приблизить ее к западноевропейским и североамериканским стандартам. Но что для этого делается? Сравним ситуацию в России, к примеру, с Данией. Средняя зарплата там десятикратно выше, чем у нас. Естественный вывод: для выравнивания доступности наша ипотека должна быть соответственно дешевле. Но нет. Среднегодовая стоимость кредита на жилье в Дании – 1,36%. На порядок ниже, чем у нас. То есть реальные экономические возможности россиян построить жилье примерно в 100 раз хуже, чем у датчан.
В составленном компанией Penny Lane Realty рейтинге стран по стоимости ипотечного кредита Россия занимает место в предпоследнем десятке. И, главным образом, по этой причине доля ипотеки в ВВП развитых государств составляет 55-70%, а у нас не достигает и одного процента.
Отметим, что в некоторых регионах нашли внутренние резервы сокращения ссудного бремени для своего населения. Еще и по этой причине маленькая Белгородская область строит в три раза больше семейного жилья, чем огромный Красноярский край. То же самое происходит в небогатых Воронежской, Липецкой, Ульяновской и других областях, опережающих нас по критерию роста доли малоэтажного строительства полуторакратно.
– При существующих у нас доходах, – отмечает Владимир Шадрин, – реальный спрос обеспечивает только ипотека с низкими, не более 3% в год, обременениями. А инфантильность госполитики к этим вопросам, полное непонимание, игнорирование сложившихся проблем не может привести к положительным результатам.
В качестве примера подобных последствий отметим очень нехорошую тенденцию – намечающееся увеличение доли неблагоустроенного, не обеспеченного социнфраструктурой, дешевого во всех смыслах жилого фонда, чего в нашей стране и крае уже не наблюдалось полвека – со времени массового переселения народа из бараков в «хрущевки». Пошел обратный процесс?
Мы утратили культуру проектирования экономичного, эргономичного жилья. Государство не контролирует качество жилой среды россиян. Госэкспертиза не рассматривает и не дает оценки планировочных решений домов и квартир
(Владимир Шадрин)
Качество управления
По всей видимости, это и есть главная причина успешности или провалов ИЖС в регионах.
– Уровень подготовки нацпроектов по жилищному строительству неудовлетворительный. Все они носят по большей части декларативный характер, – считает Владимир Шадрин. – По сути, все отдано на откуп местных органов самоуправления и региональных властей. В результате там, где оказались квалифицированные руководители, сумевшие поставить задачи и организовать их выполнение, сработали. На одном из совещаний по проблемам малоэтажки председатель правительства нашего края был обескуражен тем, что главы районов и поселений не знают о льготах, предоставляемых государством молодым семьям и сельским специалистам для строительства малоэтажного жилья. В лучшем случае выделяют земельный участок, иногда просто под эскизы застройки, и все на этом заканчивается.
К слову, все руководители у нас предлагаются правящей партией по согласованию с исполнительной властью, потому ответственность за их квалификацию целиком на этой же вертикали власти и лежит. Казалось бы, выдвинули преданного, но не очень компетентного человечка, так хотя бы обучите его. Но и этого не происходит.
В Башкирии и Татарстане, Нижегородской и Ростовской областях ныне вводят малоэтажки в 5-6 раз больше, чем в Красноярском крае, именно потому, что главы этих регионов обеспечили процессы реального удешевления конечной стоимости жилья. У нас же этого не случилось. Причем, судя по всему, падение ИЖС в нашем регионе продолжится.
Как можно взвинчивать цены при выдаче техусловий на стадии проектирования? Где гарантии, что проект будет утвержден и заказчик не понесет крупные убытки в противном случае? (Владимир Шадрин)
Чем сердце успокоится
Дальнейшие перспективы малоэтажки в крае отнюдь не блестящие. Хотя бы потому, что из квартала в квартал растет разрыв между покупательной способностью граждан и затратами застройщиков. Даже по официальным данным, в стране и крае происходит падение реальных доходов населения. А стоимость возведения индивидуального жилья растет. Постоянно увеличиваются цены на стройматериалы, налоговая нагрузка, тарифы естественных монополий. Только последнее увеличение «Краскомом» платы за технические условия приведет к росту цены квадратного метра на 200-300 рублей.
– Общаюсь со многими застройщиками, – свидетельствует Владимир Шадрин, – и могу с уверенностью сказать, что инвестиционная привлекательность этого сектора в нашем крае, по сути, потеряна. Потому в ближайшие годы прогнозирую массу недостроенных поселков и непроданных домов в массивах малоэтажной застройки.
Очевидно, что все это будет сопровождаться банкротством инвесторов и появлением новой категории обманутых дольщиков – уже в секторе индивидуального жилья. И скандал с «Серебряной милей» – только первая ласточка в ожидаемо длинном списке. Похоже, наши власти окончательно упустили ситуацию с краевым индивидуальным строительством. И нам остается лишь завидовать не только соседям по СФО, но и Краснодару, где малоэтажки возводят в 8,5 раза больше, чем у нас. Или Амурской области, приросшей по ИЖС за этот год трехкратно. А сектор индивидуального жилищного строительства Красноярья пополнит печальный список отраслей, потерянных за годы реформ, инноваций и модернизаций. Он уже в коматозном состоянии, и на реанимацию надежд почти не осталось.
Строитель