«Долги партнеров: списать на кризис или добиваться выплат?» Ответ на этот вопрос пытались найти участники дискуссионного клуба, который работал в рамках Сибирского промышленного форума.
Участниками клуба был рассмотрен ряд аспектов проблемы неплатежей, одним из следствий которых стал бартер. Вердикт был практически единодушным: в качестве бартера можно рассматривать не только товары, но и услуги. Самое главное – это понять, есть ли возможность реализации товара, который тебе предлагают в качестве расчета. Схема бартера позволяет возвращать значительную часть долгов, если составлен грамотный договор.
Экономическая ситуация заставляет застройщиков все чаще прибегать к схеме 90-х годов – бартеру. На строительном рынке присутствует как минимум два вида сценария, когда бартер необходим для продолжения деятельности.
В первом случае застройщик имеет участок, который ему не на что застраивать, тогда оплата работы попадает к подрядчикам в виде квартир. Иногда процент квартир, принадлежащих подрядчикам в построенном доме, может достигать более половины от всего объема. Таким образом, подрядчик изначально становится соинвестором, идет на этот шаг совершенно осознано, понимая все проблемы, которые могут возникнуть при такой схеме работы.
Во втором случае квартира идет в уплату за какие-то услуги или товар. Работы подрядчиком производились, а выплат не было, у подрядчика копятся долги, ему нужны «живые деньги», чтобы расплатиться с рабочими и поставщиками. Поэтому он готов принять в качестве платы квартиры, чтобы ликвидировать собственные задолженности. В этом случае бартер для подрядчика – крайняя мера, вынужденная и очень невыгодная. Деньги нужны срочно, а реализация квартиры на жилищном рынке – процесс долгий, даже несмотря на то, что размер дисконта у продавца-подрядчика может достигать 20-30% от стоимости квартиры у застройщика. Юридическая сторона оформления недвижимости на подрядчика может реализовываться по-разному. В одном случае в договоре четко прописывается список отдаваемых квартир, оформляется платежное поручение, и тогда подрядчику проще контролировать процесс возврата денег путем реализации квартир. Второй вариант, когда есть перечень квартир, но он жестко не фиксирован, и тогда передача квартиры происходит при появлении клиента. У застройщика в этом случае есть возможность изменения первоначально оговоренной недвижимости, отдача подрядчику малоликвидных площадей, как правило, это квартиры большого метража, спрос на которые невысок.
Недовольство подрядных организаций вызвано еще и тем, что им приходится заниматься несвойственной деятельностью. Как правило, в структуре подрядчика нет отделов продаж квартир. Приходится затрачивать дополнительные средства, прибегая к услугам риелторов или создавать собственный отдел продаж, что опять же влечет за собой дополнительные расходы. Стремление как можно быстрее перевести актив в денежную массу, пусть даже себе в убыток, толкает подрядчика на демпинг. Застройщик, в свою очередь, тоже вынужден снижать цену и терять прибыль, чего бы не случилось, будь изначально у застройщика оборотные средства. Перспектива же пополнить бюджет за счет заемных средств непривлекательна для обеих сторон из-за непомерно высоких процентов.
Получается, что бартер – это один из финансовых механизмов кризисного периода, мера вынужденная, которая оправдывает себя лишь в том, что позволяет производить минимальные выплаты, необходимые для всех участников строительного рынка. Но не стоит забывать, что это негативный процесс, который тормозит развитие отрасли. Кризис или нет в экономике, бартер – путь наименьшего сопротивления. Дорога, ведущая в никуда.
Строитель